专家解答:估价原则与抵押贷款房屋估价不同

[导读]天津市房地产估价机构实力如何？为什么此次评估要选用市场比较法？对爆炸事故严重受损房屋估价是否和抵押贷款采用原则一致？

天津市房地产估价机构实力如何？为什么此次评估要选用市场比较法？对爆炸事故严重受损房屋估价是否和抵押贷款采用原则一致？自“8·12”事故严重受损小区房地产评估工作有序开展以来，部分居民对评估工作存在一些疑问。为解答百姓疑惑，保证评估工作公开、公平、公正，受天津市国土资源和房屋管理局和滨海新区房管局邀请，日前，住房与城乡建设部房地产估价专家委员会专家、东北财经大学教授王全民，天津市房地产估价师协会副会长张弘武教授就“8·12”事故后房屋受损和房地产估价相关事宜进行解答。

天津房地产估价行业

实力在国内名列前茅

王全民说，天津房地产估价行业是一支很好的专业队伍，专业水平很高、专业能力很强，连续几年在全国估价行业内进行的专业报告评审中，成绩多次名列前茅。多年来，天津市估价机构为房地产征收、司法拍卖、房地产抵押等估价做了大量工作，为若干行业、个人和政府提供了大量服务，积累了大量估价经验，完全有能力做好此次严重受损房屋的估价工作。

张弘武说道，估价师的估价行为将接受社会各界监督，如果发现问题，可以向天津市房地产估价师协会和有关部门反映。而且，全国估价师行业对天津“8·12”事故严重受损住宅评估工作十分关注，相信此次评估一定会按照独立、客观、公正的原则操作。

受损居民投票选择估价

机构体现公开透明

王全民表示，此次入选的天津方达房地产土地评估咨询有限公司，是政府组织房屋受损居民在12家房地产估价机构中通过投票选定产生的，这种方式体现了政府对严重受损住宅处置工作的公开和透明。

房地产价格估价是一种市场行为。在我国，1994年房地产管理法中就已经确立了房地产价格评估制度。评估机构的活动是独立、客观、公正的。就独立而言，房地产估价师、估价机构与估价委托人以及估价利害关系人没有利害关系，估价活动不受包括委托人在内的任何单位和个人影响，而是凭房地产估价师的专业知识、实践经验和职业道德开展估价工作。就客观而言，房地产估价师、估价机构不带有个人情感、好恶及偏见，按照估价对象的本来面目，实事求是地进行估价。就公正而言，房地产估价师、估价机构不偏袒任何一方，会坚持原则，公平正直地进行估价。当然，如果对于本次估价结果有异议，居民可通过司法途径来解决。

估价过程需要大量工作

王全民表示，本次估价工作将按照估价规范规定的估价程序和本次估价特点积极有序地展开，估价人员要到现场进行实地查勘，摸清房屋各方面情况，广泛开展多方面调查，经过深入分析和测算，才能判断或得出最终的评估结果。由于各个小区的住宅环境条件、建造时间、房屋档次、买卖交易等时间不一致，在一个小区中每栋楼房状况不同，同一栋楼的每套住房情况又有所不同，估价机构会通过实地查勘、深入市场调研，再综合分析影响房屋价值的因素，测算得出每户住宅的评估结果。因此，估价需要做大量工作，既需要一个比较复杂的过程，也需要相应的时间。

专家认可估价方法——比较法

经过对附近地区市场状况以及对估价对象的实地查勘后，此次估价方法选用比较法。对此，王全民表示认可。

他说，比较法又称市场比较法，是针对要估价的房屋在价值时点的状况，收集多个与该房屋用途、档次、面积、结构、位置等条件相类似房子且为近期已成交交易实例，从中选择3到5个可比性很强的实例，然后找出这些可比实例与估价对象之间的差别，并经分析和量化将其统一修正或调整到估价对象的状况，得到估价对象房屋的单价，乘以每户面积，即为某户房屋的市场价格。

王全民表示，在房地产市场状况良好的态势下，因为交易实例较多，又可以选取出适量的可比实例，分析比较直观，并具说服力，所以房地产估价中选用比较法的情形较多。

严重受损房屋估价和

抵押贷款房屋估价原则不同

对于许多居民担心的所谓“低评”问题，王全民表示，爆炸事故严重受损房屋估价和抵押贷款房屋估价原则不同。他说，由于考虑银行的贷款风险、快速变现等特点，在对抵押贷款房屋进行估价时，通常采用谨慎原则，简单说就是采用就低不就高原则，体现的是抵押价值。但在对受损房屋进行估价时，则不会采用同样原则，而是完全按照行业要求的原则来进行评估，测算和判断的是市场价格。在本次严重受损房屋收购或修复赔偿中，最终是将评估的市场价格与居民购房合同价格，按就高原则确定具体价格。