深圳旧城改造项目实地考察摘要

恒大地产

公司简介：恒大地产是中国主攻大众市场与改善型需求的房地产开发商。2015 年恒大合约销售额同比劲增 53%至人民币 2,010 亿元，在中国同业中排名第二。

实地考察深圳楼盘旧城改造项目：2016年2月2日我们与部分投资者共同对恒大深圳旧城改造项目进行实地考察。我们在展厅了解了深圳各项目的基本资讯後，再前往位於深圳罗湖、福田和南山区的项目现场进行考察。恒大向我们详细介绍了改造项目的运作流程和前景。

2016-17 年深圳项目储备丰富：目前恒大在深圳拥有17个项目，总建筑面积为770万平方米，可售面积为460万平方米。公司预计深圳项目的总销售额可达人民币3,000亿元。2016年恒大计画推出3个项目，总销售额为人民币200亿元，占2016年全年销售目标的10%。剩余项目将於2017年推出。

旧城改造项目毛利率较高：与通过拍卖拿地相比，旧城改造项目的土地价格极低。旧城改造项目的附加成本为拆迁补偿，一般形式为在改造完成後以建筑面积相近的新房予以补偿。因此，初始投资较低，现金流出量减少。由於土地和补偿成本相对较低，恒大预计此类项目毛利率可超过 40%。

拆迁改造工作进展顺利：深圳市建设集团有限公司於 1983 年在深圳成立，2011 年成为恒大地产全资子公司，一直与当地政府和市民保持良好关系，这为重建项目的开展提供了巨大帮助。深圳政府的支持和高效工作也为项目推进创造了良好的政治环境。

估值：根据 Bloomberg 市场预期，目前恒大对应 2016 年预期市盈率6.95 倍/市净率 0.83 倍，较 2016 年市场预期净资产价值折价 34%左右，估值水准与同业一致。