只要国家这么干！地价立即“缩水一半”

[导读]实际上，早在去年2月27日，全国就批准了33个拟允许农村集体经营性建设用地入市的试点。可以说，这是我国土地资源管理的一种探索和趋势。

上海周浦一地块拍卖，楼板价超4万/平，预期房价超8万/平！简直“贵”到各大朋友圈都“炸开了锅”，因为很多人觉得，这是上海土地价格会越来越高的征兆。

听说，他们这样想的一大依据是，上海2020年前新增建设用地只有60平方公里，2020年后可能无地可用，物以稀为贵。

但邦爷觉得，简单这样分析恐怕太极端。虽然理论上4年后上海城市建设用地或许无地可用，但政府可以“曲线救国”，并入周边城市、开放农村集体建设用地等等，都是办法。

而且一旦更多土地能够开放，土地的总体价值会被稀释，出现“”的几率也会大减。

北京试点如何做的？

就开放农村集体用地这方面，1月15日北京就做了一个很好的示范：

集体经营性建设用地“西红门镇地块”成功出让，这是北京集体土地与国有土地“同地同权”的首次尝试。地块没有经过原有的征收环节，直接入市交易，成交金额8.05亿元，折合楼面价不足2万/平，远低于同期北京南五环的住宅用地楼面价（超4万/平）。

业内普遍认为，如果这一模式成熟并能全国推广，便有望成为缓解现阶段土地紧缺和风口现状的良策。

集体经营性建设用地如何开放为开发用地？具体操作上，据《财经》报道，竞得土地的开发商与西红门镇政府就土地使用问题达成的协议是这样：

开发商需优先安置西红门镇劳动力就业，投资强度不低于每公顷1.2亿元，年纳税不低于每公顷400万元，严禁商改住，购房者身份限制且必须具有工商营业执照，不允许联合竞买，地上3400平方米由指定公司（盛世宏祥）作为履约保证，五年内不可出售转让。

注：盛世宏祥资产管理有限公司由西红门镇政府成立，法人代表为西红门镇副镇长王彪，用于承接西红门镇的土地经营收益。

据了解，早在2004年，西红门的集体土地开始流转时，产业园的投资者在建设期间支付的土地租金就交给盛世宏祥公司。项目建成后，该公司还以“土地换资产”的模式，持有一定的产权和物业，对村民的收益进行分配，并负责经营各村入股的土地。

这招能否推广？

“此模式有利于增加大城市的建设用地。与国有土地上征收开发模式相比，这种模式开始时开发商投资较少，更注重通过股权收益对农民长远利益的保护，地方财政得到的收益份额也较少。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟也指出，目前特大型城市的土地都是零增长或者负增长，城市边缘的集体用地入市可以说是增加土地的有效供应的关键之一，而另一个新增土地的渠道则是“原有低效的工业用地的用地转换”。

可见，集体土地与国有土地“同地同权”既有趋势性，也有操作细节，那么它能否在全国范围内推广呢？

赵秀池认为，这是未来土地制度改革的一个方向，各种模式的共同点是“保护农民利益，兼顾农民未来就业，保证其享有一定的股权收益”，但集体用地直接入市的具体哪一种模式，会在全国推广，还有待观察。

陈晟则认为，在整个试点还处在运转阶段，也没有具体条文的时候，是不会全面推广的。

几大问题亟待解决

实际上，早在去年2月27日，全国就批准了33个拟允许农村集体经营性建设用地入市的试点。可以说，这是我国土地资源管理的一种探索和趋势。

国土资源部部长姜大明曾公开表示，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，试点行政区域将合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例。“试点改革的关键是要建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。”

的确，农村集体经营性建设用地入市，利于盘活农村存量土地，更好发挥土地的市场效能。促进资本进入农村，提升产业发展水平，并让农户分享更多经济红利。

但农村集体建设用地入市面临的困难也不少。

业内普遍认为，获取这类型土地的开发难度，不比国有土地的“招拍挂”低，且目前可允许入市的农地只能开发产业地产，不允许建成住宅销售，对承接合作的企业方也有较高要求。

而且，目前试点区域，只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。而且入市范围限定为存量用地，入市条件也比较复杂，要跨过规划、用途管制、法律等各种门槛。

同时，陈晟指出，所有国有建设用地都有特定的规划，而集体用地可能缺乏总体的规划，所以这部分土地的未来规划方向需要考量。

另外，国有建设用地拍卖之后，权力就相应转移了。而集体用地是共有产权模式（国有土地通过银行开发贷款，集体建设用地通过土地抵押贷款），这种产权的土地开发，能否从金融机构顺利贷款，也是开发企业需要考量的。